Lorsqu’il s’agit de réaliser une opération de marchand de biens dans un secteur sauvegardé en centre-ville, plusieurs questions se posent. La complexité du droit immobilier, les enjeux fiscaux, ainsi que les contraintes inhérentes à l’activité de marchand de biens peuvent sembler décourageants. Néanmoins, il est tout à fait possible de réussir une telle entreprise. L’important est de bien comprendre les spécificités liées à ce type d’opération.
Comprendre le statut de marchand de biens
Le marchand de biens est une personne ou une société qui exerce une activité consistant à acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre après y avoir effectué des travaux. Pour cela, le marchand de biens doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le code APE 6810Z.
Bien que cette activité soit réglementée par le code de commerce, le marchand de biens n’est pas soumis à la TVA sur le prix de vente de ses biens, contrairement à d’autres professions du secteur immobilier. En revanche, il est soumis à la TVA sur les travaux réalisés dans les biens avant leur revente.
Se familiariser avec le droit immobilier
Le droit immobilier constitue un enjeu crucial dans l’activité de marchand de biens. En effet, la législation relative à ce domaine est complexe et en constante évolution. Il est donc essentiel de se tenir informé des dernières modifications législatives et réglementaires.
Dans le cadre d’une opération de marchand de biens dans un secteur sauvegardé en centre-ville, le marchand doit notamment connaître les spécificités liées à ce type de secteurs. En effet, les secteurs sauvegardés sont soumis à des règles spécifiques en matière d’urbanisme et de protection du patrimoine. C’est notamment le cas pour les travaux de rénovation ou de réhabilitation, qui doivent respecter certaines prescriptions architecturales et patrimoniales.
Maitriser les enjeux fiscaux
L’aspect fiscal revêt une importance particulière dans l’activité de marchand de biens. En effet, les revenus tirés de la revente de biens immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon le statut du marchand de biens.
Par ailleurs, certaines opérations peuvent bénéficier de régimes fiscaux favorables. C’est notamment le cas pour les opérations de revente de biens situés dans des secteurs sauvegardés, qui peuvent ouvrir droit à des avantages fiscaux dans le cadre de la loi Malraux ou du dispositif Denormandie.
Se préparer aux contraintes de l’activité
L’activité de marchand de biens présente certaines contraintes, tant du point de vue juridique que pratique. En ce qui concerne les aspects juridiques, le marchand de biens doit notamment respecter les règles relatives à la garantie des vices cachés, à la garantie de livraison à prix et délai convenus, ou encore à la garantie de parfait achèvement.
D’un point de vue pratique, le marchand de biens doit également faire face à des contraintes liées à la gestion des travaux, à la recherche de financements, ou encore à la commercialisation des biens.
Tirer parti des opportunités en centre-ville
Malgré ces contraintes, l’activité de marchand de biens dans un secteur sauvegardé en centre-ville peut présenter de belles opportunités. En effet, ces secteurs sont généralement très recherchés pour leur caractère historique et leur situation géographique privilégiée.
De plus, la réalisation de travaux de rénovation ou de réhabilitation dans ces secteurs peut permettre de valoriser fortement les biens, et donc de réaliser des bénéfices intéressants à la revente. Il convient toutefois de bien évaluer les coûts des travaux et les délais de réalisation, afin de s’assurer de la rentabilité de l’opération.
Analyser le marché immobilier local
Avant de se lancer dans une opération de marchand de biens dans un secteur sauvegardé en centre-ville, il est crucial de bien analyser le marché immobilier local. Cela permet de mieux comprendre l’offre et la demande, de définir une stratégie d’achat et de revente adaptée et de fixer le prix de vente en conséquence.
Le marché immobilier est un secteur dynamique et en constante évolution. Il est influencé par de nombreux facteurs, comme la santé économique de la région, le niveau de l’emploi, les taux d’intérêt, les tendances démographiques, etc. Ainsi, une connaissance approfondie du marché local peut aider le marchand de biens à identifier les opportunités d’achat et à prévoir les évolutions possibles des prix.
Dans un secteur sauvegardé en centre-ville, les biens immobiliers ont généralement une valeur élevée en raison de leur emplacement privilégié et de leur caractère historique. Toutefois, cette valeur peut varier en fonction de différents facteurs, comme l’état du bien, la qualité des travaux réalisés, la demande pour ce type de biens, etc.
De plus, l’administration fiscale surveille de près les opérations de marchand de biens, et en particulier les plus-values réalisées à la revente. Il est donc essentiel de bien documenter toutes les étapes de l’opération, depuis l’achat jusqu’à la revente, pour pouvoir justifier le prix de vente en cas de contrôle fiscal.
Respecter le droit de préemption
Le droit de préemption est une contrainte importante à prendre en compte dans l’activité de marchand de biens. Ce droit permet à certaines personnes ou entités, comme la commune ou les locataires, d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente, dans certaines conditions.
Dans un secteur sauvegardé en centre-ville, le droit de préemption peut être exercé par la commune dans le cadre de sa politique de protection du patrimoine. Le marchand de biens doit donc bien informer la commune de son intention de vendre un bien, et respecter le délai légal pour permettre à la commune d’exercer son droit de préemption si elle le souhaite.
De plus, en cas de vente d’un bien loué, le locataire peut également exercer son droit de préemption. Le marchand de biens doit donc bien informer le locataire de son intention de vendre le bien, et respecter le délai légal pour permettre au locataire d’exercer son droit de préemption si il le souhaite.
L’activité d’un marchand de biens dans un secteur sauvegardé en centre-ville peut sembler complexe, mais elle offre de belles opportunités pour ceux qui sont prêts à relever le défi. Bien que cette activité nécessite une bonne connaissance du droit immobilier, une maîtrise des enjeux fiscaux et une capacité à faire face aux contraintes inhérentes à cette profession, elle peut être très gratifiante, aussi bien sur le plan financier que sur le plan de la valorisation du patrimoine historique.
Il est essentiel de bien préparer son projet, en s’informant sur les spécificités du secteur sauvegardé, en analysant le marché immobilier local, en respectant le droit de préemption et en prévoyant les coûts et les délais de réalisation des travaux. Avec une bonne préparation et une approche rigoureuse, il est tout à fait possible de réussir une opération de marchand de biens dans un secteur sauvegardé en centre-ville.
